But avoué
On a besoin de se creuser la tête sur le problème du morphisme juridique à adopter. C'est essentiel pour pouvoir :* faire un prêt
* être légale
A cause du polymorphisme soutenu avec lequel on envisage de se lancer dans l'aventure, il faut envisager plusieurs besoins de représentation juridiques différents, pour :
* l'achat et la gestion du patrimoine foncier (terrain, bâtiments)
* l'achat et la gestion du matos (achats autres que fonciers)
* nos activités lucratives (bureau d'étude, vente de produits, accueil en auberge)
* une structure coordinatrice métamorphe (association ?)
Il n'existe pas de morphisme juridique "clé en main" pour un écovillage. La solution consiste donc surement en une savante combinaison de plusieurs formes, contrôlée par une assoce.
La question foncière
Je vous présente ce que j'ai appris en lisant l'excellant guide rédigé par Terre De Liens, une assoce qui s'est donné pour but d'aider les porteurs de projets désireux d'acheter de la terre en commun. L'adresse du guide est dans la partie "doc". Comme le sujet est assez délicat, j'espère que qqn d'autre le lira quand même !Différentes formes possibles
Différentes formes avec différentes possibilités. Je vais du plus simple au plus taquet.Indivision
Ce n'est pas une forme juridique à proprement parler, c'est une manière d'acheter des terres.Tout est à tout le monde (différent de la copropriété, voir ci-dessous). Tous les proprios ont les mêmes droits et devoirs à priori, mais il est possible de faire ça au pro rata des parts achetées.
Possibilité de personnes physiques comme morales. Les propriétaires sont appelés indivisaires.
Attention : la loi spécifie que chaque indivisaire peut demander à tout instant de récupérer sa part. Pour cela une seule solution : la revente totale du bien ! Ce qui met bien sûr le projet entier en péril. Cependant, les autres indivisaires ont un droit de préemption (acheter en priorité - encore faut-il avoir les sous) ; il est également possible de faire une convention d'indivision, qui gèle cette possibilité de division, pour une durée maximale de 5 ans (mais avec reconduction possible).
Toutes les décisions sont prises obligatoirement à l'unanimité.
Type d'utilisation
En gros ce système est souvent utilisé pour gérer les héritages à l'amiable (par exemple mon chalet est sous ce régime je pense).
L'avis du KMousse
Une option très simple à mettre en oeuvre (pas de formalité particulière, il suffit de le dire au notaire pour qu'il l'écrive).
Mais en contre-partie difficile à contrôler plus tard :
* possibilité de cabotage du projet à tout instant, et ceci d'autant plus que le nombre d'indivisaires est grand,
* peut souple pour rajouter de nouveaux indivisaires
En conclusion, une approche vraiment à l'arrache...
Copropriété
C'est pas une forme juridique non plus à proprement parler.Les coproprios peuvent être physiques ou moraux.
La particularité de la copro est qu'elle rassemble deux domaines distincts : une partie commune et des parties privées. Chaque coprprio possède pleinement sa partie privée ; il possède des parts (appelés millièmes) des parties communes.
Il faut un syndic pour la gestion, et un réglement de copro.
L'avis du KMousse
Une création simple (pas de forme juridique à créer).
La possibilité de créer des parties privative (chacun sa parcelle).
Inconvénients : possibilité de trouver un financement bancaire ?
Une piste à creuser, donc !
Assoce
Une assoce à but non lucratif à le droit d'acheter du terrain. En gros, elle a le droit de faire ce qu'elle veut du moment que :* elle ne fait pas d'activités à but lucratif
* ça reste dans le cadre de ses status
Avantages
Peu de travail à la création (déposer les status en préfecture)
Grosse capacité d'adaptation (modification des membres, du réglement intérieur)
Caractère métamorphe (permet d'englober d'autres aspects de l'écovillage, comme la gestion du matos)
Inconvénients
Bien définir les status, dont les activités futures dépendent
Impossibilité de dégager des revenus
L'avis du KMousse
Les 2 gros avantage de l'assoce, c'est ça flexibilité et sa capacité à englober toutes les activités de l'écotruc dans une seule structure (métamorphisme).
Le problème, c'est qu'on peut pas gagner d'argent avec. Donc forcément, on peut pas utiliser le terrain pour faire une auberge ou vendre de la weed.
Donc pour moi une assoce sera utile, mais pas pour acheter le foncier.
SCI
En bon babylonien : Société Civile Immobilière. Elle connaît 2 variantes : la SCIL (de Location) et le GFA (Groupement Foncier Agricole).C'est la forme juridique de référence pour l'achat et la gestion en commun de foncier (terrain et immobilier). Donc tout de suite, elle pourra agir que sur ce thème (pas de matos par exemple).
La SCI c'est clairement pète ovaire à mettre en pace, mais après c'est sensé tourné au poil (du point de vue babylonien). C'est donc une garantie inestimable pour les banquiers quand ont leur demande des sous pour des projets qui sortent du commun.
La SCI a pour but de générer des profits, donc elle pourra sans problème "louer ses terrains" à l'auberge, aux activités d'agriculture, au bureau Alpha51.
Principe général
La SCI se crée avec un certain capital, au choix. Attention : la SCI a une responsabilité financière illimitée.
Ensuite, elle contracte un prêt à une banque. Note : ce prêt ne peut servir qu'aux activités de la SCI, c'est à dire pour le foncier. Impossible de financer autre chose avec.
Finalement, elle peut louer son terrain et ses logements à des occupants (nous) ou une entreprise (nous aussi). Avec les loyers, elle rembourse le prêt.
Donc on est pas proprio des lieux : on est actionnaires de la SCI, qui est la vraie proprio.
Les décisions sont prises en assemblée générale, ou par un gérant (normalement un de nous), ou un peu comme on veut (d'après les status qu'on aura déposés en préfecture).
L'avis du KMousse
Chiant à créer. Impossible d'avoir vraiment sa partie à soi.
Mais à part ça le plus clean niveau gestion. Ce que les banques veulent, d'après ce que j'ai compris.
Conclusion provisoire
- KMousse : l'indivision est trop à l'arrache ; l'assoce ne permet pas d'utiliser les possessions à des buts lucratifs. Par contre la copro à l'air cool (simplicité de création, flexibilité de gestion, possibilité de biens strictement privatifs). Mais des questions se posent, comme les relations avec le système bancaire (prêt, compte). Enfin, la SCI est le système le plus utilisé, mais est un peu chiant à créer (mais pas impossible du tout) et ne permet pas d'inclure des parties privatives (même si elle peut revendre à un particulier).
La question économique
Les activités économiques qu'ont a déjà évoquées se rapproches des thèmes suivants :* agriculture
* ingénierie
* hébergement
* activités sportives et de jeunesse
Agriculture
Plusieurs formes possibles : GAEC, ???SARL pour vendre nos produits ?
